Lorsqu'on se lance dans un projet immobilier, l’une des premières questions à se poser est : faut-il acheter dans le neuf ou dans l’ancien ?
Chaque option présente des avantages et des inconvénients, que ce soit en termes de coût, de confort, de fiscalité ou de potentiel de valorisation. Pour vous aider à faire le bon choix, voici un comparatif en cinq points clés.
1. Coût d’achat et frais annexes : où est la vraie bonne affaire ?
Prix d’achat : un écart à bien analyser
• Immobilier ancien : généralement moins cher au mètre carré que le neuf, sauf dans les hypercentres où les prix peuvent être très élevés.
• Immobilier neuf : souvent 20 à 30 % plus cher que l’ancien à superficie égale, principalement en raison des normes modernes et des matériaux utilisés.
Les frais de notaire : un avantage au neuf
• Dans l’ancien : environ 7 à 8 % du prix du bien.
• Dans le neuf : seulement 2 à 3 %, soit une économie non négligeable sur un achat à plusieurs centaines de milliers d’euros.
Travaux et entretien : un critère essentiel
• L’ancien peut nécessiter des rénovations plus ou moins importantes (mise aux normes électriques, isolation, plomberie…), ce qui peut alourdir la facture finale.
• Le neuf ne nécessite pas de travaux avant de nombreuses années, grâce aux garanties constructeurs.
Le prix au mètre carré est souvent plus attractif dans l’ancien, mais les frais annexes et les travaux peuvent rapidement faire monter la note. Le neuf, bien que plus cher à l’achat, offre des économies sur les frais de notaire et l’entretien à court et moyen terme.
2. Qualité de vie : charme de l’ancien vs confort du neuf
Le charme et le cachet de l’ancien
• Hauteur sous plafond, moulures, parquets massifs, cheminées… l’ancien offre un caractère unique et authentique difficile à retrouver dans le neuf.
• Souvent situés en cœur de ville, ces biens bénéficient d’un emplacement privilégié et d’un accès facilité aux commerces et transports.
• En revanche, l’isolation phonique et thermique est parfois moins performante.
Le confort et la modernité du neuf
• Logements mieux conçus, espaces optimisés, prestations modernes (ascenseur, parking, domotique…).
• Conformes aux normes RT 2012 ou RE 2020, garantissant une excellente isolation thermique et acoustique, réduisant ainsi les dépenses énergétiques.
• Balcons, terrasses et espaces verts plus fréquents que dans l’ancien.
L’ancien séduit pour son charme et son emplacement, tandis que le neuf mise sur le confort et la performance énergétique. À chacun ses priorités.
3. Fiscalité, aides et avantages financiers
Des dispositifs d’aides plus généreux dans le neuf
• Prêt à Taux Zéro (PTZ) : disponible uniquement pour l’achat d’un bien neuf en résidence principale.
• Réduction de TVA : dans certaines zones et sous conditions, la TVA peut être réduite à 5,5 % au lieu de 20 %.
• Exonération de taxe foncière : certains programmes neufs offrent deux ans d’exonération, une économie non négligeable.
Ancien : des aides pour la rénovation
• MaPrimeRénov’ : aide pour la rénovation énergétique, pouvant aller jusqu’à 10 000 €.
• Éco-PTZ : prêt sans intérêts pour financer des travaux d’amélioration énergétique.
• Déficit foncier : pour les investisseurs, possibilité de déduire le coût des travaux des revenus fonciers imposables.
L’immobilier neuf est avantagé fiscalement pour les primo-accédants, tandis que l’ancien offre des dispositifs intéressants pour la rénovation et l’investissement locatif.
4. Rentabilité et valorisation à long terme
L’évolution des prix : l’ancien, un atout en zone tendue
• Un bien ancien bien situé peut prendre plus de valeur dans le temps grâce à son emplacement stratégique (centre-ville, quartiers prisés).
• Le neuf perd généralement de 5 à 10 % de sa valeur dans les premières années, comme une voiture neuve, en raison de la TVA et de la revente en « seconde main ».
Location et rentabilité
• Dans l’ancien, les rendements locatifs sont souvent plus intéressants, car le prix d’achat est plus bas.
• Le neuf, en revanche, attire des locataires en quête de confort et de faible consommation énergétique, réduisant ainsi le risque de vacance locative.
Pour un achat patrimonial à long terme, l’ancien en zone dynamique est souvent plus rentable. Le neuf, lui, garantit moins de gestion et de travaux pour les investisseurs.
5. Délais et flexibilité d’achat
Achat immédiat vs attente de livraison
• Dans l’ancien, on peut emménager rapidement après l’achat (comptez trois à quatre mois entre la signature du compromis et l’acte définitif).
• Dans le neuf, les délais sont plus longs car l’achat se fait souvent en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement). Il faut attendre la construction, soit douze à vingt-quatre mois avant de récupérer les clés.
Plus de garanties mais aussi des contraintes dans le neuf
• Acheter dans le neuf offre des garanties solides, comme la garantie décennale (couvrant les malfaçons structurelles pendant dix ans) ou la garantie biennale (pour les équipements).
• En revanche, la construction d’un bien neuf peut parfois être retardée pour des raisons indépendantes de l’acheteur, comme des retards de chantier ou des problèmes administratifs. Ces délais doivent être pris en compte lors de l’achat.
Si vous avez un projet urgent, l’ancien est plus adapté. Le neuf demande de la patience, mais assure une sécurité et un confort sur le long terme.
Conclusion : Quel choix faire ?
Cette décision entre neuf et ancien dépend surtout de vos priorités et de votre projet.
Privilégiez le neuf si vous cherchez :
• Un logement clés en main, sans travaux.
• Un bien économe en énergie et conforme aux normes.
• Des avantages fiscaux et aides à l’achat.
Optez pour l’ancien si vous voulez :
• Un bien avec du cachet et idéalement placé.
• Un prix d’achat plus attractif avec une meilleure rentabilité.
• Un achat rapide sans attente de livraison.
Chez AD NOSTRA IMMOBILIER, nous vous accompagnons dans votre réflexion pour trouver le bien qui correspond à vos besoins et à votre projet.